Colocation : bail individuel ou bail unique ? Enjeux juridiques
La colocation offre deux options contractuelles au bailleur : le bail unique signé par tous les colocataires, ou les baux individuels attribuant à chacun une chambre privative et l'accès aux parties communes.
Le bail unique avec clause de solidarité est la formule la plus protectrice pour le bailleur. Chaque colocataire est solidairement responsable du paiement de l'intégralité du loyer, y compris la part des autres colocataires défaillants. La solidarité subsiste six mois après le départ d'un colocataire.
Le bail individuel simplifie la gestion en cas de départ d'un colocataire, car seul le bail du partant prend fin. Mais chaque locataire n'est responsable que de sa part de loyer, ce qui réduit la protection du bailleur.
La loi ALUR de 2014 a encadré la colocation en plafonnant le montant total des loyers individuels au montant qui serait applicable en bail unique. Elle interdit également de cumuler assurance loyers impayés et caution personne physique.
Quel que soit le schéma choisi, la clause résolutoire Kasbarian s'applique. En bail unique, elle peut être actionnée contre l'ensemble des colocataires solidaires. En bail individuel, elle ne vise que le colocataire défaillant.