Travaux dans le logement : qui paie quoi entre bailleur et locataire ?

La répartition des charges de travaux entre bailleur et locataire est définie par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Le locataire est responsable de l'entretien courant et des menues réparations : joints, interrupteurs, robinetterie, entretien des espaces verts, etc.

Le bailleur assume les grosses réparations définies par l'article 606 du Code civil : réfection de la toiture, des murs de soutènement, des charpentes, remplacement des canalisations, mise aux normes de l'installation électrique ou de gaz.

Le remplacement d'un équipement vétuste incombe au bailleur, même si le locataire en avait l'usage. Exemples : chauffe-eau en fin de vie, volets roulants défaillants par usure, serrure de porte d'entrée usée. La vétusté est appréciée selon des grilles de vétusté conventionnelles.

En cas de refus du bailleur d'effectuer les travaux nécessaires, le locataire peut saisir le juge pour obtenir une injonction de travaux, assortie d'une réduction de loyer proportionnelle. Mais le locataire ne peut pas suspendre unilatéralement le paiement du loyer.

Conseil : un logement bien entretenu réduit considérablement le risque de contentieux. Les travaux préventifs sont toujours moins coûteux que les procédures judiciaires.