Loi Kasbarian 2023 : Le guide complet pour les propriétaires bailleurs

La loi Kasbarian, officiellement loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, a profondément modifié le rapport de force entre propriétaires et locataires en cas d'impayés de loyer. Adoptée après des années de débat parlementaire, elle vise à accélérer les procédures d'expulsion tout en encadrant les droits des occupants sans titre.

Le texte introduit une clause résolutoire de plein droit qui permet au bailleur d'obtenir la résiliation automatique du bail après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. Cette disposition change fondamentalement la donne : là où il fallait auparavant engager une procédure judiciaire longue et coûteuse, le propriétaire peut désormais se prévaloir de la résiliation sans passer par un jugement au fond.

Concrètement, le délai moyen de procédure passe de 24-36 mois à environ 6-8 mois. Le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier), constitue le point de départ du délai de deux mois. Si le locataire ne régularise pas sa situation dans ce délai, la clause résolutoire est acquise de plein droit.

La loi renforce également les sanctions contre le squat en créant un délit d'occupation frauduleuse d'un local à usage d'habitation, puni de trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende. Cette disposition s'applique aux résidences principales comme secondaires.

Pour les propriétaires, l'insertion de cette clause dans le bail est devenue un impératif stratégique. Notre Pack Optimisé intègre cette clause dans sa rédaction la plus protectrice, en y ajoutant la renonciation expresse du locataire à solliciter des délais de grâce.