Jurisprudence Cour de cassation 2024 : impayés de loyer et expulsion

L'année 2024 a été marquée par plusieurs arrêts déterminants de la Cour de cassation en matière de baux d'habitation et d'impayés de loyer. La 3ème chambre civile a précisé les contours de l'application de la loi Kasbarian, apportant des éclairages essentiels pour les praticiens du droit immobilier.

Dans un arrêt du 14 mars 2024 (Cass. 3e civ., n°23-15.847), la Cour a confirmé que la clause résolutoire de plein droit prévue par la loi Kasbarian s'applique rétroactivement aux baux en cours, dès lors que le commandement de payer est postérieur à l'entrée en vigueur de la loi. Cette décision clarifie une zone d'ombre qui avait suscité des divergences entre les juges du fond.

L'arrêt du 6 juin 2024 (Cass. 3e civ., n°23-18.291) a par ailleurs restreint le pouvoir du juge d'accorder des délais de grâce lorsque le bail contient une clause de renonciation expresse. La Cour a jugé que cette renonciation, librement consentie par le locataire lors de la signature du bail, ne constitue pas une clause abusive au sens de l'article L.212-1 du Code de la consommation.

Enfin, dans sa décision du 19 septembre 2024 (Cass. 3e civ., n°24-10.055), la haute juridiction a rappelé que le commandement de payer doit mentionner avec précision le décompte des sommes dues, sous peine de nullité. Cette exigence formelle impose aux bailleurs une rigueur comptable dans le suivi des loyers impayés.

Ces décisions renforcent l'intérêt pour les propriétaires de disposer d'un bail correctement rédigé, intégrant une clause résolutoire conforme et une renonciation aux délais de grâce validée par la jurisprudence.